ส่วนสำคัญ!! ที่ควรมีในสัญญาก่อสร้างบ้าน?

… สัญญาก่อสร้างคือส่วนที่สำคัญมากในงานก่อสร้าง เพราะเมื่อมีปัญหาในการก่อสร้าง ตัวสัญญาบางครั้งอาจจะตัวตัดสินได้เลยว่าฝ่ายไหนเป็นฝ่ายถูกหรือผิด ซึ่งส่วนมากเจ้าของบ้านมือใหม่ก็มักจะนิยมให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ร่างสัญญา …ซึ่งแน่นอน ถ้ายังไม่เคยมีประสบการณ์ด้านงานก่อสร้างมาก่อน อาจจะไม่ทันกับสัญญาที่มีการปรับลดหรือเพิ่มเติมในส่วนที่ผู้ว่าจ้างเป็นฝ่ายเสียเปรียบไปด้วย … และส่วนไหนในสัญญาก่อสร้างที่ไม่ควรลืม

 


 
 

ประกันผลงาน (RETENTION)

…. เจ้าของบ้านมือใหม่หลายท่านอาจจะไม่คุ้นเคยกับคำนี้เท่าไหร่ แต่ถ้าอธิบายให้เข้าใจง่ายๆก็คือ หลักประกันที่จะยืนยันว่าผลงานของผู้รับเหมาหรือผู้รับจ้างนั้นเป็นไปตามที่ตกลง เรียบร้อย ได้ตามมาตรฐาน และจะเข้ามาเก็บงานหรือซ่อมแซมให้ตามระยะเวลาการรับประกันผลงาน โดยส่วนมากจะกำหนดเงินประกันผลงานเป็นสัดส่วนเปอร์เซ็นของมูลค่างาน (นิยมที่ 5%) และกำหนดระยะเวลาการรับประกันผลงาน การหักประกันผลงาน (นิยมหักออกตามเปอร์เซ็นในแต่ละงวดงาน) …ในหลายครั้ง จะพบว่าผู้รับเหมาบางคน ที่จะตัดเรื่องการประกันผลงานออกจากสัญญาก่อสร้างมาตรฐาน

 


 

วันเริ่มต้น วันสิ้นสุด และค่าปรับล่าช้า

…. แน่นอนว่าในสัญญาควรระบุวันเริ่มต้นทำงาน และวันแล้วเสร็จให้ชัดเจน ถ้าให้ดีควรระบุเป็นวันที่เริ่มสัญญาและวันสิ้นสุดสัญญาเป็นวันที่ เดือน และปี ไม่ใช่เป็นแค่ช่วงวัน เพื่อความชัดเจนของสัญญา เพื่อจะไม่ต้องมีประเด็นเรื่องการนับวัน เวลา ในสัญญากันให้ยุ่งยากหรือคลุมเครือ (บางสัญญาจะระบุเป็นช่วงเวลา และบางครั้งจะระบุว่าไม่รวมวันหยุดด้วย เพื่อให้การนับวันในสัญญามีความคลุมเครือ) …และแน่นอนว่า วันสิ้นสุดสัญญาก็จะมาพร้อมค่าปรับล่าช้า ซึ่งส่วนนี้ก็เช่นกันควรระบุให้ชัดเจน ยิ่งถ้าระบุเป็นจำนวนเงินเลยยิ่งดี (บางสัญญาจะระบุค่าปรับเป็นเปอร์เซ็นของมูลค่าคงเหลือของงาน ซึ่งทำให้ค่าปรับน้อยกว่าที่เหมาะสมไปมาก)

 

 


เอกสารแนบสัญญา

… เอกสารแนบก็เป็นส่วนสำคัญที่จะยืนยัน หรืออ้างถึงได้ เช่น BOQ ใช้ในการอ้างถึงปริมาณหรือราคาต่อหน่วยในส่วนงานต่างๆ ที่อาจจะใช้ในการเพิ่มหรือลดงาน และควรระบุรายละเอียดวัสดุอุปกรณ์ให้ชัดเจนที่สุดเท่าที่ทำได้, แบบก่อสร้าง ควรปรับแก้หรือระบุเป็นรายลักอักษรในแบบให้ตรงกับงานที่จะก่อสร้างจริงเพื่อที่จะสามารถอ้างอิงได้อย่างถูกต้อง ,รายการประกอบแบบ เป็นรายการสเปคอย่างละเอียดและรวมถึงกำหนดวิธีการทำงานที่ถูกต้อง เอกสารอื่นๆเช่น ฉโนดที่ดิน เอกสารสิทธ์ต่างๆ หรือรายะเอียดที่ตกลงกัน และที่ขาดไม่ได้เลยคือ เอกสารส่วนตัวของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง

 


เงื่อนไขการจ่ายเงิน

… ในเงื่อนไขการจ่ายเงินนั้น ควรระบุให้ชัดเจนถึงระยะเวลาในการตรวจสอบงาน รวมถึงระยะเวลาในการทำจ่าย เพื่อความชัดเจน… และอีกส่วนที่ถือว่าเป็นหัวใจในการบริหารงานก่อสร้างเลยก็คือ!! เรื่องของงวดงานหรือการแบ่งจ่าย หลักการสำคัญของเรื่องนี้เลยก็คือ เงินที่จ่ายต้องไม่เกินกว่างานที่ทำได้จริง และคล่องพอให้ผู้รับเหมาสามารถบริหารงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ… แน่นอนว่าการจ่ายเงินเกินไปกว่างานนั้นเป็นความเสี่ยงที่เจ้าของบ้านอาจจะโดนทิ้งงานแล้วขาดทุน รวมถึงการที่มีอำนาจต่อรองกับทางผู้รับเหมาน้อยลงอีกด้วย .. แต่ก็ไม่ควรบีบงวดงานให้ผู้รับเหมาไม่สามารถทำงานจริงได้ เพราะท้ายที่สุดหากงวดงานไม่สามารถทำจริงได้ ก็อาจจะเป็นเหตุผลให้ผู้รับเหมาทิ้งงานได้


งานเพิ่ม-งานลด

… งานเพิ่ม-ลดที่ไม่ชัดเจนเป็นปัญหาของเจ้าของบ้านที่สร้างบ้านหลายๆคน บางคนอาจจะถึงขั้นยกเลิกสัญญา หรือขึ้นโรงขึ้นศาลเลยทีเดียว …อีกส่วนหนึ่งคือ ในวันที่เรามีผู้รับเหมาหลักในการก่อสร้างแล้วนั้น เมื่อเกิดงานเพิ่มลดขึ้น! ในหลายๆครั้งเจ้าของบ้านจะไม่ได้มีอำนาจที่จะต่อรองกับผู้รับเหมาได้เหมือนก่อนว่าจ้างก่อสร้าง เพราะท้ายที่สุด เขาก็จะต้องเป็นคนทำงานเพิ่มนั้นอยู่ดี ..งานเพิ่มลดจึงควรระบุให้ชัดเจนว่าเราจะเพิ่มลดโดยอิงกับอะไร (อิงกับ BOQ) การเบิกจ่ายงานเพิ่มลดทำยังไง และระยะเวลาก่อสร้างจะปรับยังไง สำคัญเลยคือเรื่องเอกสาร ลายลักอักษร และการอนุมัติก่อนทำงานจริง!! เจ้าของบ้านไม่ควรให้เกิดงานเพิ่มลดก่อนทราบราคา

 

 


 

ค้ำประกันสัญญา

… ถ้าผู้รับเหมาเบิกงวดแรก หรือเบิกเงินล่วงหน้า แล้วหายหรือหนีไปเลยละ!! เพราะแบบนี้จึงควรมีการค้ำประกันสัญญาด้วยเพื่อไม่ให้เกิดเหตุการข้างต้น หรือทิ้งงานไปกลางคัน … โดยการค้ำประกันสัญญานั้น จะนิยมทำเป็นหนังสือค้ำประกันจากธนาคารพาณิชย์ มูลค่าแล้วแต่ตกลง (แนะนำให้เท่ากับมูลค่าของงวดงานแรก) โดยนำมาแลกกับเงินเบิกล่วงหน้าในวันทำสัญญา ส่วนระยะเวลาในการถือประกันสัญญานั้นก็แล้วแต่จะตกลงกัน จะเป็น 1เดือน 3เดือน หรือคืนเมื่อส่งมอบงาน (แนะนำให้ถือจนกว่าจะส่งมอบงานทั้งหมด) …แล้วถ้าผู้รับเหมาไม่สามารถทำหนังสือค้ำประกันจากธนาคารได้ละ? ซึ่งแน่นอนว่าผู้รับเหมาหลายเจ้านั้นไม่ได้มีเงินมากพอจะนำไปเป็นหลักค้ำประกัน ในการออกหนังค้ำประกันจากธนาคาร อย่างน้อยก็ควรขอเป็นเช็คธนาคารชื่อตามสัญญา สั่งจ่ายเจ้าของบ้าน เพื่อมาเป็นหลักค้ำประกันสัญญาก็ได้